Kao kupci ili vlasnici nekretnina mnogo puta ste se zapitali koja je uopće procedura prilikom kupoprodaje nekretnina. Kako se uopće određuje vrijednost nekretnina, koliki je porez, tko sve može kupiti ili prodati nekretninu, kako se dokazuje vlasništvo,samo su neka od pitanja  koja nam ostaju u magli, nakon što smatramo da smo stekli uvjete za kupnju ili prodaju nekretnine, te očekujemo da ćemo te stvari saznati usput „od vrata do vrata“
Jednostavni savjeti koji su potrebni svima koji posjeduju ili žele postati vlasnik velikog bogatstva danas – nekretnine.


1.Što je nekretnina?
Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je cestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znaci da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku cesticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

2.Koji dokumenti su potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine?
Dokumenti potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine su vlasnički list (ako se radi o stanu), ako je riječ o zemljištu potrebna je kopija katastarskog plana, poželjno je ishoditi i urbanističke uvjete gradnje ili izvode iz prostornog plana temeljem kojeg je vidljivo za što je predmetno zemljište predviđeno, posjedovni list, građevinska dozvola ili uvjerenje (ako se radi o kući).

3.Kako se određuje vrijednost nekretnine?
Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim “tablicama”, dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

4.Kako funkcioniraju zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Zemljišne knjige temelje se na podacima katastarske izmjere zemljišta.
Katastar zemljišta je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorištavanja, proizvodnoj sposobnosti i korisnicama tj. posjednicima zemljišta. 
Katastar zemljišta je nadležan za evidenciju podataka o brojevima katastarskih čestica, njihovoj površini, obliku, zgradama i drugim građevinama koje leže na zemljištu ili ispod njegove površine, ili o njihovim korisnicima (posjednicima).
Podaci u zemljišnoj knjizi o oznakama katastarskih čestica, njihovoj površini, zgradama i drugim građevinama koji trajno leže na zemljištu moraju odgovarati istovrsnim podacima iz katastra zemljišta.
Pristup zemljišnim knjigama i katastru zemljišta tj. mogućnost traženja izvadaka ima pravo bilo koja zainteresirana strana.

5.Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva. (To će se promijeniti od veljače 2009.)

6.Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva vanjskih poslova suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva.
Predmetnu suglasnost, uz uvjet reciprociteta, Ministarstvo vanjskih poslova daje po prethodno ishodovanom odobrenju Ministarstva pravosuđa. U svakom slučaju, stancima stoje na raspolaganju i druge mogućnosti, preko trgovačkih društava, ali od veljače 2009. stranci će se u pogledu kupoprodaje nekretnine izjednačiti sa hrvatskim državljanima.

7.Tko može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed. (kod nasljeđivanja, dosjelosti…)

8.Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?
Kupac je prodavatelju obvezan isplatiti cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene. Prodavatelj je obvezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posjed i dozvoliti na istoj prijenos vlasništva, a za što služi tabularna izjava.

9.Što je tabularna izjava?
Tabularnom izjavom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene slijedom čega dozvoljava kupcu zemljišno – knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini.

10.Koliki iznos kapare kupac isplaćuje prodavatelju?
Kapara je polog kojim kupac prodavatelju isplaćuje u znak poslovne ozbiljnosti i stvarne namjere kupovine nekretnine. Kaparu u cijelosti regulira Zakon o obveznim odnosima.
Iznos kapare je predmet dogovora, a sukladno zakonski predviđenom maksimumu. Kapara najčešće iznosi 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene.

11.Tko i gdje ovjerava kupoprodajni ugovor?
Na kupoprodajnom ugovoru ovjerava se isključivo potpis prodavatelja. U Republici Hrvatskoj prodavatelj potpis ovjerava kod javnog bilježnika. U inozemstvu prodavatelj ovjerava potpis u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara. U slučaju ovjere kod notara u inozemstvu, ugovor je potrebno prevesti kod ovlaštenog sudskog tumača, a ovjeru je potrebno osnažiti pri nadležnom sudu.


U sljedećem nastavku sve u vezi poreza na nekretnine.